Rechtlicher Rahmen
So funktionieren Mietrendite, Wertsteigerung, Eigentumsregeln und Steuern bei Immobilien im oberen Preissegment in Thailand
So funktionieren Mietrendite, Wertsteigerung, Eigentumsregeln und Steuern bei Immobilien im oberen Preissegment in Thailand
Das thailändische Immobilienrecht gehen Sie am besten mit einem versierten Immobilienanwalt an Ihrer Seite an. Fundierter Rechtsrat hilft, Ihren Kauf langfristig abzusichern.
Das thailändische Recht bietet internationalen Käufern mehrere etablierte Wege, eine Immobilie zu besitzen:
Ausländer können Grund und Boden nicht direkt auf eigenen Namen besitzen. Sie müssen daher über eine thailändische Gesellschaft kaufen oder einen langfristigen Pachtvertrag für das Grundstück abschließen.
Ausländische Käufer können Eigentumswohnungen auf ihren eigenen Namen im Volleigentum (Freehold) besitzen, solange der ausländische Eigentumsanteil im Gebäude insgesamt 49 % nicht übersteigt.
Eine weit verbreitete Lösung. Pachtverträge für Grundstücke sind für eine Laufzeit von 30 Jahren gesetzlich geschützt und werden üblicherweise durch vertragliche Vereinbarungen auf eine Laufzeit von bis zu 90 Jahren verlängert.
Immobilien können über eine ordnungsgemäß strukturierte thailändische Gesellschaft gehalten werden, die nach den örtlichen Gesetzen gegründet wurde und die Vorschriften einhält.
Für Ausländer der einfachste Weg zu Immobilieneigentum in Thailand, mit einer eindeutigen Eigentumsurkunde auf Ihren eigenen Namen:
Volleigentum (Freehold) mit eindeutigem Eigentumstitel
Der Kauf muss mit Geld bezahlt werden, das aus dem Ausland überwiesen wurde
Ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form) ist erforderlich
Es gilt die Ausländerquote (49 %)
Eintragung auf Ihren eigenen Namen möglich
Keine Mindestinvestition vorgeschrieben
Die übliche Struktur für Käufer von Villen direkt am Strand und von Häusern mit eigenem Grundstück:
Pachtverträge über 30 Jahre, eingetragen beim Land Department
Eine Verlängerungsoption ist in der Regel im Vertrag enthalten
Sicher, wenn der Vertrag die nötigen Schutzklauseln enthält
Regelungen für den Erbfall sind möglich
Absicherung durch Nießbrauch (Usufruct) oder Erbbaurecht (Superficies)
Geeignet für Käufer, die die Immobilie langfristig nutzen wollen
Weniger liquide als eine Eigentumswohnung
Eine Struktur, die sich für den Kauf von Grundstücken eignet oder dafür, mehrere Immobilien gemeinsam zu halten:
Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung und ordnungsgemäßer Gesellschafterstruktur
Ausländer dürfen höchstens 49 % der Anteile halten
Die Gesellschaft muss eine echte Geschäftstätigkeit ausüben
Es gelten jährliche Compliance-Pflichten
Der Betrieb der Gesellschaft hat steuerliche Folgen
Erfordert professionelle Unterstützung durch Anwalt und Buchhaltung
Strohmann-Konstruktionen (Nominee-Strukturen) werden von den Behörden zunehmend streng kontrolliert
Die wesentlichen Prüfungen von Rechtslage und Immobilie, die wir veranlassen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben und zahlen:
Prüfung der Eigentumsurkunde beim Land Department
Prüfung der Eigentumsrechte des Verkäufers
Prüfung auf Pfandrechte, Belastungen oder Hypotheken
Bestätigung, dass die Ausländerquote der Wohnanlage noch nicht ausgeschöpft ist
Prüfung der bisherigen Projekte und der finanziellen Lage des Bauträgers
Prüfung der Baugenehmigungen und der Einhaltung der Vorschriften
Beurteilung von Umweltfaktoren und Infrastruktur
Prüfung auf Regeln oder Beschränkungen der Eigentümergemeinschaft
In diesen Schritten begleitet Sabai Real Estate Sie durch den Kauf:
Anlagestrategie, Budget und Zielregionen festlegen
Immobilien in die engere Wahl nehmen und besichtigen, am besten persönlich
Angebot abgeben und Reservierungsvereinbarung mit Reservierungsgebühr unterzeichnen
Einen unabhängigen Anwalt mit der vollständigen rechtlichen Prüfung vor dem Kauf (Due Diligence) beauftragen
Kaufvertrag aushandeln und unterzeichnen
Geld in Fremdwährung nach Thailand überweisen und die FET-Unterlagen einholen
Übertragung beim Grundbuchamt (Land Office) abschließen sowie Steuern und Gebühren zahlen
Strom und Wasser anmelden, Versicherung abschließen und gegebenenfalls die Mietverwaltung vertraglich regeln
Bei fertigen Immobilien dauert die rechtliche Übertragung in der Regel 30–90 Tage. Bei Villen, die vom Plan gekauft werden (Off-Plan), erfolgt sie in Etappen, die an den Baufortschritt geknüpft sind.
Unsere Makler in Thailand können Sie mit Immobilienanwälten bekannt machen, die auf die Begleitung internationaler Käufer spezialisiert sind. Wir helfen dabei, die Prüfung der Grundstückshistorie und der Eigentumsurkunde, die Vertragsverhandlungen sowie die Gründung von Gesellschaften oder Trusts zu organisieren.