Marco legal
Cómo funcionan la rentabilidad del alquiler, la revalorización, las normas de propiedad y los impuestos en los inmuebles de alto nivel de Tailandia
Cómo funcionan la rentabilidad del alquiler, la revalorización, las normas de propiedad y los impuestos en los inmuebles de alto nivel de Tailandia
El derecho inmobiliario tailandés se aborda mejor de la mano de un abogado con experiencia en inmuebles. Un buen asesoramiento jurídico ayuda a proteger su compra a largo plazo.
La ley tailandesa ofrece a los compradores internacionales varias fórmulas consolidadas para ser titulares de un inmueble:
Un extranjero no puede ser propietario directo de un terreno a su nombre, por lo que tendrá que comprar a través de una sociedad tailandesa o constituir un arrendamiento a largo plazo del terreno.
Un comprador extranjero puede ser titular de un condominio, es decir, de un piso en un edificio en régimen de condominio, a su propio nombre y en plena propiedad (freehold), siempre que la propiedad extranjera total del edificio no supere el 49 %.
Una opción muy utilizada. Los arrendamientos de terrenos tienen protección legal por un plazo de 30 años y es habitual prorrogarlos, mediante acuerdos contractuales, hasta un plazo de 90 años.
Se puede ser titular de un inmueble a través de una sociedad tailandesa bien estructurada, constituida conforme a la legislación local y que cumpla la normativa.
La forma más sencilla de que un extranjero sea propietario en Tailandia, con una escritura de propiedad clara a su propio nombre:
Plena propiedad (freehold) con un título claro
Debe comprarse con fondos transferidos desde el extranjero
Se exige un formulario Foreign Exchange Transaction (FET)
Sujeto a la cuota de propiedad extranjera (49 %)
Puede inscribirse a su propio nombre
Sin requisito de inversión mínima
La estructura habitual para quienes compran villas en primera línea de playa y casas con terreno propio:
Arrendamientos de 30 años inscritos en el Land Department
El contrato suele incluir una opción de renovación
Es seguro cuando el contrato incluye las protecciones adecuadas
Puede incluir cláusulas sobre la herencia
Protección mediante derechos de usufructo (usufruct) o de superficie (superficies)
Adecuado para compradores que buscan un uso a largo plazo
Menos líquido que la propiedad de un condominio
Una estructura adecuada para comprar terrenos o reunir varios inmuebles bajo una misma titularidad:
Una sociedad limitada tailandesa con una estructura de accionistas correcta
La participación extranjera está limitada al 49 % de las acciones
La sociedad debe tener actividades empresariales legítimas
Se aplican obligaciones anuales de cumplimiento normativo
El funcionamiento de la sociedad tiene consecuencias fiscales
Exige apoyo jurídico y contable profesional
Las estructuras con accionistas interpuestos (nominees) están sometidas a un control regulatorio cada vez mayor
Las comprobaciones legales y del inmueble que no pueden faltar y que organizamos antes de que usted firme el contrato y pague:
Comprobación del título de propiedad en el Land Department
Comprobación de los derechos de propiedad del vendedor
Comprobación de si existen embargos, cargas o hipotecas
Confirmación de que el condominio tiene cuota de propiedad extranjera disponible
Revisión de la trayectoria y la situación financiera del promotor
Comprobación de las licencias de obra y de su cumplimiento
Evaluación ambiental y de las infraestructuras
Comprobación de si hay normas o restricciones de la comunidad
Los pasos que sigue Sabai Real Estate para acompañarle en una compra:
Definir su estrategia de inversión, su presupuesto y las zonas que le interesan
Preseleccionar inmuebles y visitarlos, a ser posible en persona
Presentar una oferta y firmar un contrato de reserva, con entrega de la señal de reserva
Encargar a un abogado independiente todas las comprobaciones previas (due diligence) de carácter legal
Negociar y firmar el contrato de compraventa
Transferir los fondos a Tailandia en moneda extranjera y obtener la documentación FET
Completar la transmisión en la oficina de tierras (Land Office) y pagar los impuestos y las tasas
Dar de alta la luz y el agua (suministros), contratar el seguro y firmar, en su caso, el contrato de gestión del alquiler
En las viviendas terminadas, la transmisión legal suele tardar entre 30 y 90 días. En las villas compradas sobre plano, se divide en fases ligadas a los hitos de la obra.
Nuestros agentes en Tailandia pueden presentarle a abogados inmobiliarios especializados en atender a compradores internacionales. Le ayudamos a organizar la revisión del historial del terreno, la comprobación de la escritura de propiedad, la negociación del contrato y la constitución de sociedades o trusts.